Эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга, риелтор Мария Кудреватых рассказала Анастасии Богодист, главному редактору Glove, про стратегии покупки-продажи жилья, какой тип недвижимости не следует покупать, привлекательности Санкт-Петербурга для жизни, примерном бюджете на квартиры в городе и лицензировании риелторской деятельности.
— Как началась ваша карьера на рынке недвижимости?
— В 2013 году у нас с супругом появилась возможность купить квартиру. В то время рынок первичного и вторичного жилья сильно отличался, было множество банкротств у застройщиков, недостроев и так далее. Поэтому мы точно понимали, что будем покупать квартиру на вторичном рынке. Так сложилось, что я познакомилась с человеком, который занимался недвижимостью. Он посоветовал мне агентство, в котором можно пройти обучение и стать риелтором. Прошла обучение, однако в этом агентстве я не захотела работать — мне были непонятны их мотивация и правила. Поэтому начала работать сама и рассказала об этом всем своим друзьям, которые понимали, что у меня пока нет опыта, и сделки первое время заключались за небольшие суммы.
Сначала я все ошибки собрала на себе, как на покупателе — банки, страховки, отчёт об оценке, документы на квартиру изучала все с нуля. Интересно, что мы не смогли купить первую квартиру, которую выбрали — договор сорвался буквально в ночь перед днем сделки. Со второй квартирой все сложилось буквально в течение полутора месяцев. За счёт сарафанного радио и рекомендаций я начала развиваться на рынке жилой недвижимости. На данный момент мой опыт в этой сфере составляет уже 11 лет, за плечами более 800 успешно проведённых сделок.
— Вы известны тем, что выстраиваете стратегии при покупке-продаже жилья. Что это за стратегии?
— Для того, чтобы качественно провести сделку, нужно уметь задавать вопросы так, чтобы чётко понимать потребности клиента. Далее я соотношу желания клиента и ситуацию на рынке. Изначально выясняя цель покупки, мы можем выстроить стратегию на будущее. Мы должны понимать, что квартира покупается не на один раз и не навсегда, у человека могут измениться обстоятельства. Необходимо на несколько шагов посмотреть вперёд — что мы будем делать с недвижимостью, её ликвидность, комфортность и срок проживания.
Например, есть люди, которые готовы купить квартиру в хорошем месте, но по имеющейся сумме могут позволить себе только студию в 22 кв. м под 8% на 30 лет с первоначальным взносом 2 млн рублей. Но если подумать чуть-чуть наперёд, то возникнет вопрос: «На какое время человеку хватит такой студии?» Если на 3-4 года, то есть ли смысл в такой длительной ипотеке? Проведя несложные расчёты, клиент приходит к пониманию, что за 3-4 года не будет возможности погасить всю сумму. Да, место может быть хорошим, но возникает вопрос ликвидности такого объекта. Поэтому необходимо показать человеку все пути развития событий. В таком случае клиент начинает понимать следующие шаги при покупке недвижимости.
Я всегда говорю, что студия — не приговор. Скорее всего, это временное жилье. Поэтапно мы из студии собираем большую квартиру для семьи. При этом мы не надрываемся, все происходит постепенно, в комфортном для клиента темпе. Если вы, как родитель, сейчас приобрели студию для студента, в дальнейшем для него она станет хорошим стартом в качестве первоначального взноса. И в будущем решение о смене жилья уже будет за ним. Именно поэтому нам нужна стратегия на будущее.
— Есть ли такой тип недвижимости, который вы не советуете покупать?
— Не советую покупать то, что неликвидно. Например, однокомнатная квартира в хрущевке по очень высокой цене. Потому что хрущевка – самый бюджетный вариант. Одно дело, когда это четырехкомнатная квартира 46 кв. м, мы знаем целевую аудиторию на такую квартиру. Но панельная однушка-хрущевка на первом этаже – это неликвид. Её практически невозможно продать, либо цена должна быть очень заманчивая для этого места. Поэтому не нужно неликвид покупать.
Ещё не рекомендую покупать квартиры с сомнительными документами, потому что безопасность превыше всего. Существует такая поговорка: «Скупой платит дважды». Важно внимательно относиться к документам. Обязательно делаем юридическую проверку по объекту и субъекту. Нужно быть добросовестным покупателем и только после этого приобретать квартиру. В общем, всегда выбирайте то, что потом можно выгодно продать.
— Почему в Санкт-Петербурге наблюдается бум покупок жилья? Чем город так привлекателен?
— Здесь есть несколько тенденций. Первая — много студентов, которые переезжают жить в Санкт-Петербург. Родители всегда хотят дать своему ребенку всё лучшее, поэтому принимают решение о покупке квартиры, что значительно лучше проживания в общежитии. Вторая — если выбирать из двух крупных городов северо-запада, то выбор падает на Москву или Санкт-Петербург. При этом второй вариант является более бюджетным. Цены на недвижимость могут отличаться в 2-4 раза. Плюс ко всему, когда усложнились перелеты за границу, доля путешествий по стране стала заметно расти. Благодаря этому в Северной столице хорошо развивается туристическое направление, что приводит к покупке недвижимости для посуточной аренды. Туристы влюбляются в наш прекрасный город, хотят здесь остаться и покупают жильё.
— На какой бюджет стоит рассчитывать тем, кто решит купить жилье в Санкт-Петербурге?
— Если мы говорим о минимальных ценах на квартиры, то комнаты начинаются от 2 млн рублей. Стоимость студий Санкт-Петербурга и ближайшей области начинается от 4 млн рублей, однокомнатные квартиры — от 5 млн рублей. Дальше — выше. Нельзя сказать, что нужно рассчитывать на какую-то конкретную стоимость, поскольку город очень разнообразный. Можно найти близко к центру таунхаус, коттедж, а можно — четырехкомнатную квартиру площадью 46 кв. м стоимостью до 6 млн рублей.
— В России предлагают ввести лицензирование риелторской деятельности. Как вы к этому относитесь?
— Я к этому отношусь положительно. Лицензия подразумевает сдачу тестов и подтверждение знаний. Риелтор сможет предъявить клиенту подтверждение о том, что он лицензированный специалист, что вызывает дополнительное доверие. Специалист будет бережно относиться к своей репутации, получение лицензии позволит избежать множества ошибок в деятельности. Поэтому я полностью за данные нововведения, которые приведут к повышению качества услуг.
— Ваша работа требует общения с большим количеством людей. Как вы восстанавливаетесь и отдыхаете от трудовых будней?
— Я восстанавливаюсь и отдыхаю, когда занимаюсь верховой ездой и пилатесом. У меня есть массажист, в течение трех часов он ставит меня на ноги. Ну и любимое животное, которое всегда можно погладить.
— Что пожелаете нашим читателям?
— Я желаю людям не только научиться мечтать, но и ясно ставить цели, разрабатывая план действий. Если это получится, то каждый человек сможет быстро и качественно достичь любого результата. А сотрудничая с профессионалами своего дела, это можно сделать быстрее, дешевле и эффективнее.
